STAMBENI KREDITI NA PROVERI Poresko rešenje dovoljno za procenu vrednosti
Podizanje i otplata stambenih kredita jedan je od ozbiljnijih finansijskih poslova za naše gađane. Kada se jednom uđe u takav aranžman s bankom i novi dužnik se useli u svoje kvadrate, sigurno je da se trudi da uredno ispunjava svoje obaveze prema banci.
Stambene pozajmice se uzimaju na dug rok, a niko ne želi da mu dugoročno ulaganje propadne. Međutim, kada podigne kredit i redovno otplaćuje dospele rate, budući vlasnik stana, ukoliko je potraživanje obezbedio hipotekom što je najčešći slučaj, nije miran. Svake tri godine banke proveravaju kolika je tržišna vrednost nekretnine.
Obično je za to dovoljno rešenje o razrezu poreza na imovinu koje izdaju lokalne poreske administracije. No, problemi nastaju ukoliko nekretnina za koju se otplaćuje porez vredi manje nego što je ostatak klijentovog duga banci. Bankari tada obično od dužnika traže da angažuje privatnog procenitelja. Ta usluga nije besplatna – staje desetak hiljada dinara – i bez sumnje je dodatni trošak koji većini dužnika nikako ne odgovara. Zato je važno znati da on neće pasti na njihova pleća jer, po tumačenju Narodne banke Srbije, taj trošak plaća banka koja želi da se ta procena uradi.
Zašto banke i sebe i dužnike, koji najčešće redovno izmiruju obaveze, izlažu tom dodatnom trošku? Stambeni krediti kod nas se uglavnom podižu uz hipotekarno obezbeđenje, a najčešće se hipoteka stvalja baš na stan koji se otplaćuje. Krediti obezbeđeni hipotekom su bitni za upravaljanje kreditnim rizicima banke.
Kupuju se kvadrati
Ukupna suma stambenih kredita kod nas je za prvih pet meseci bila 410,79 milijardi dinara, i to je 5,6 odsto više nego poslednjeg dana 2018. godine. Gotovinski krediti, koji su u istom periodu zabeležili rast od 24 odsto i zaustavili su se na sumi od 436,26 milijardi dinara, pobedili su stambene pozajmice. Razlog što klijenti podižu gotovinske kredite za manja proširenja i adaptacije stanova je u tome što su kamate dosta povoljne, rok otplate kraći, a procedura odobrenja kredita jednostavnija.
To spada u obavezu banke i ona to nikako ne može preneti na klijenta. Vrednost hipoteke se utvrđuje u trenutku kada se ugovor o kreditu sklapa. Ukoliko vrednost nekretnine koju banka drži pod hipotekom padne, dodatno obezbeđenje se ne može tražiti od dužnika. Taj rizik banka preuzima na sebe.
Korisnici kredita koji su otplatili više od 60 odsto duga koji je obezbeđen hipotekom ne moraju dostavaljati banci poreska rešenja. Sve to klijenti banaka treba da imaju na umu kada im se bankari pojave s dodatnim zahtevima i troškovima.
Za to što se to pojavljuje kao dodatni problem zaslužno je tržište nekretnina. Dok su u većim gradovima cene kvadrata uglavnom rasle, u varošicama i manjim mestima je drugačije. Neodržavani stanovi u starim gradskim spavaonicama, građeni u drugoj polovini prošlog veka, danas su često jeftiniji nego pre 10-15 godina, posebno u gradovima u kojima je zbog privatizacija mnogo ljudi ostalo bez posla. Tako je u većim gradovima povoljna cena stana kada se kvadrat plaća manje od 1.000 evra, dok se u manjim mestima ona spušta i ispod 500 evra, a pre nekoliko godina i u manjim mestima kvadrat se prodavao i do 200 evra više.
D. Vujošević
